競売
競売とは、何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなった時や税金、管理費を滞納した場合に、金融機関が「返済不能状態」と判断した場合に、裁判所に申し立てを行い、不動産を換金し、借金返済の一部に充てる仕組みの事を言います。金融機関では、住宅ローンや事業ローンなどで融資をする場合に、抵当権を設定しています。競売とは、この抵当物件を対象として、裁判所の管理の下執行される仕組みです。
競売のメリット・デメリット
競売のメリットとしては、裁判所が全ての手続きを行うことでの信頼感が挙げられます。
反面最大のデメリットは、売却価格が安くなってしまうことです。一般的に競売物件は売主の協力が得られない場合が多く、引渡しに法的手続きが必要になる場合が多いことと、買受希望者は落札まで物件内部を内覧できない点、瑕疵担保責任免責である等の理由から、市場価格より２０～３０％も安く設定されているのです。
その為、競売後の債務圧縮も少なくなりました。
次に、競売で売却した場合、売却金額は全て債権者に配分されますので手元には１円も残りません。強制退去などの場合、鍵の交換費用や引越し費用などが発生しますが、これらも退去者の自己負担となります。また、ホームページなどでの公告が始まりますので、広く知られてしまうことも覚悟しなければいけません。
メリット
・債権者への配分や権利の整理などの作業・手続きは裁判所が行う。
デメリット
・市場価格の７０～８０％の価格で売却され、結果、債務が任意売却などと比べ残る。
・引越し費用や退去費用などの自己負担が発生する。
・ホームページや媒体で公告されるため、ご近所や親族に知られてします。
競売になるまで
１ヶ月程度住宅ローン等の支払いが遅延すると「督促状」「催告書」が届きます
１ヶ月程度住宅ローン等の支払いが遅延すると「督促状」「催告書」が届きます。その後２ヶ月程度支払いが遅延すると、金融機関からの呼び出しがあり、今後の返済について協議が行われる。協議の結果、支払い方法を調整してもれえますが、再度支払いを滞納すると「期限の利益の喪失」として扱われることになります。
債権者が保証会社に代位弁済を要求し、債務者には債務の一括返済を請求されます。
金融機関は、保証会社に対し、債務の返済を要求し、保証会社が債務者に代わりに債務を返済します。（代位返済）。債権のや担保物件は求償権の範囲内で保証会社に移転し、不良債権として扱われます。保証会社が介在しない場合もあります。また、金銭貸借契約書の「期限の利益の喪失」に基づき、債務の一括返済を求められます。この時点で個人信用情報に「事故」として記録されます。（ブラックリスト）
競売申し立て
債務の一括返済がなされない場合、債権者は裁判所に対し競売の申し立てを行います。
競売開始決定 差押え
管轄裁判所では、競売の申し立てを受け競売に関しての手続きを進めていきます。その過程で、担保権が設定されている不動産は「差押登記」がされ、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。本人には競売開始通知正本が送付されます。
競売の手順と流れ
| 開始決定 | 事件番号が付され、競売決定通知・差押登記がなされます。 |
|---|---|
| 現況調査 | 裁判所の執行官が物件・現況調査のため訪問し、写真撮影や様々な調査を行います。 |
| 最低売却価格の決定 | 裁判所が選任した不動産鑑定士が作成した評価書を元に、裁判所が最低競売価格を決めます。 |
| 入札期間の公示 | 入札期間を決め、裁判所のホームページや様々な媒体で公告されます。 |
| 入札開始 | １週間の入札期間を定め「期間入札方法の場合）入札が行われます。 |
| 開札 買受人決定 | 入札開始より２週間後、開札が行われ、買受人が決定する。 |
| 売却許可決定 | 買受人が代金納付した時点で不動産の所有権が買受人に移ります。 |
| 引渡し命令 | 前所有者に対し引渡し命令が出ると強制退去となります。 |
当社が任意売却をお勧めする最大の理由は、売買金額の中から最低限必要なお金を手元に残すことが出来るからです。
また、金融機関に任意売却を薦められることもありますが、その際に不動産業者をしっかり自分で探さないと、最終的に自分のために頑張ってくれないことも多いのでしっかりとご自身で不動産業者を探することをお勧めします。