不動産広告⑤
おはようございます。最近寒さが戻ってきましたね。
お花見をする人は暖かい格好でいきましょうね。
今日は土地に関してです。
建物もそうですが土地にはたくさんの制約があります。
順番に説明をしていくと
①市街化区域or市街化調整区域
市街化区域とは市街化を促進する地域です。つまり家を建てても良い地域です。
名古屋市の場合はほとんどが市街化区域です。（緑区や守山の山のほうはまだ調整区域が
ありますが）
一方、市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。
道路沿いでのサービス業や店舗付住宅なら建築可能の場所もありますが基本的に建物を
建てることができません。（場所にもよりますが坪単価は10万円以下がほとんどです。）
②用途地域
市街化区域内は用途地域という用途や建物の大きさを制限する規制があります。
詳細は以下の表です。
| 用途地域 | 建築物の制限等 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 専用住宅、集合住宅、小規模な店舗等併用住宅（店舗面積が50㎡以下で延べ面積の1/2以下）などの住居用施設と、幼稚園や小・中学校、小規模な診療所、公衆浴場など日常の生活に欠くことのできない公共公益施設のみ立地を認められています。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 基本的には第1種低層住居専用地域と同様ですが、それに加えて、良好な居住環境を損なう恐れのない日常的なサービス機能等については、小規模（床面積150㎡以下かつ2階以下）であれば独立した店舗等の立地も可能です。 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 低層住居専用地域で立地が認められている用途に加え、大学や病院など大規模な公共公益施設が立地できるほか、２階以下の部分に限り、床面積500㎡以内の日常生活に必要な店舗や飲食店が立地できます。 ３階以上の階には、原則として住居系の用途しか認められません。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 第１種中高層住居専用地域で認められる用途のほか、2階以下で床面積が1,500㎡以下であれば、独立した一般事務所、自家用倉庫、少量の危険物貯蔵・処理施設、食品製造業・加工業の工業などの用途も立地が可能です。 |
| 第一種住居地域 | マージャン屋、パチンコ店のような遊興的色彩の強い商業施設等や、床面積が3,000㎡を超える大規模な店舗や事務所等の立地は認められません。また、手作業を中心とするような周辺環境に与える影響の少ない工場を除き、基本的に工場等の立地も制限されています。 |
| 第二種住居地域 | 第一種住居地域よりも主として商業系用途で立地が認められている用途が増加しており、マージャン屋・パチンコ店・カラオケボックス等の立地も可能で、店舗や飲食店、事務所等の制限もありません。ただし、劇場・映画館など集客力の高い施設や風俗営業施設は認められていません。工業系は第1種住居地域と同規制です。 |
| 準住居地域 | 住居系・公共公益系用途はもちろん、商業系用途も客席部分が200㎡以上の劇場・映画館等、キャバレー・料理店等、個室付浴場等を除いた大半の用途が許容されています。工業系用途では、危険性や環境悪化のおそれが非常に少ない工場や危険物貯蔵・処理施設、150㎡以下の自動車修理工場等を除き立地が認められません。 |
| 近隣商業地域 | 住居系・公共公益系・商業系の用途規制は準住居と同じ制限になっています。工業系については、300㎡以下の自動車修理工場や150㎡以下の危険物の少ない工場等も立地可能とされています。 |
| 商業地域 | 12種類の用途地域の中で最も寛容な用途地域であり、環境に悪影響を及ぼしたり危険度が高い工場や危険物貯蔵・処理施設を除き、ほとんどすべての用途が立地可能です。 |
| 準工業地域 | 商業地域に次いで寛容な用途地域であり、住居系・公共公益系・商業系の用途については、個室付浴場等を除いてすべて立地可能です。工業系については、商業地域よりも規制が緩やかで、環境に著しい悪影響を及ぼしたり危険度が高い工場や危険物貯蔵・処理施設のみの立地が禁止されています。 |
| 工業地域 | 工業系の用途はすべて立地が可能です。一方、教育施設や病院、ホテル・旅館、客席部分が200㎡以上の劇場・映画館等、キャバレー、料理店等、個室付浴場などの用途は規制されています。住宅の立地は可能です。 |
| 工業専用地域 | 工業地域同様、工業系の用途はすべて立地可能です。一方、工業系以外の用途については、工業地域で制限されているものに加え、住宅、図書館等、物販店舗、飲食店、遊戯施設などの立地が制限されています。 |
一番住環境が良いのは第一種低層住居専用地域です。（緑区などの住宅街）
基本的には住宅以外は建築不可能で建物の高さも10ｍ以下です。さらに建物は敷地境界
から1ｍ以上離さなければいけません。後で説明しますが建ぺい率は40％、容積率は80％が
一般的です。しかし住宅しか建てれないので店舗がないため少し不便です。
商業地域は名古屋駅前や栄、北区内の場合だと大曽根駅周辺になります。坪単価は一番高
いです。大曽根周辺の場合で100万前後です。栄や名古屋駅なら300万/坪はします。
東京の港区、銀座などは6000万円/坪くらいです。バブルですね。
工業専用地域は港区などの工場地帯、東海市（新日鉄がある場所）の工場地帯などです。
工業専用地域は住宅を建てる事ができません。
北区内で多いのは準工業地域、第一種住居地域、商業地域などです。
③建ぺい率、容積率
建ぺい率・・・敷地に対して建築可能な建築面積。
容積率・・・建築物各階の床面積の合計が、敷地面積に占める割合。
50坪で建ぺい率60％、容積率200％の場合
建築面積 30坪
延べ床面積 100坪まで可能です。
このように土地にはたくさんの制限があります。
どこでも好きなように好きな建物を建てられるわけではないのです。
その他にもたくさんの規制がありますのでそれはまた違う日に。
今日の誕生花
「アジアンタム」
花言葉は「無邪気」です。